Ругаем законопроект или самих себя?

12 января сего года "Казправда" опубликовала статью Анатолия Еремина "Законопроект о КСК для управленцев?". Опубликовала под рубрикой "Точка зрения". Но, увы, никакого своего зрения на проблемы развития жилищно-коммунальных отношений автор не продемонстрировал. Он просто еще раз прокричал: поскольку плохих, слабых КСК у нас значительно больше, чем хороших, то кончай КСК! А что дальше?

Полюбят ли жильцы маленькие КСК

Так смею спросить, что же автор предлагает после кончины КСК? Он туманно намекает на опыт Словакии, где КСК действуют в пределах одного дома, но тут же оговаривается, что уровень жизни населения там выше... Зачем такая оговорка? В чем суть конфликта между нашим населением и правленцами КСК? Вовсе не в том, что председатели КСК украли деньги жильцов и укатили за границу. Таких случаев если и была парочка на все КСК за все годы, так по ним в установленном законом порядке возбуждались уголовные дела. И вовсе не в том, что председатели за счет КСК обогащаются. Если и был за все время существования КСК десяток случаев, когда несколько председателей установили себе запредельные зарплаты, то случаи эти давно пресечены. Постоянство же конфликта имеет две коренные причины. Первая в том, что содержание любого дома, тем более его ремонт, стоит немалых денег, а у большинства рядовых членов КСК с деньгами туго, и они не хотят (или им нечем) платить в КСК на содержание жилья. Вторая в том, что председатели КСК не считают нужным отчитываться за каждую истраченную тиынку перед каждым членом КСК, тем более амбиции и обида за трудности в своей работе (а трудностей через край!) мешают им отчитаться, в том числе и перед каждым неплательщиком. В результате возникает недоверие населения к КСК. И потому первое, что заложила депутат Квятковская нормой в предварительный вариант нового законопроекта, - это обязательность финансового отчета правления КСК перед каждым собственником в разрезе по каждому дому, входящему в КСК, не реже чем один раз в 6 месяцев. Что и делают давно те самые хорошие КСК, которые господину Еремину так нравятся. И когда КСК дают такие отчеты в руки жильцам, члены КСК обретают реальное зрение и видят: деньги никто не ворует, денег, собираемых с одного дома, очень мало, на сколько-нибудь существенные работы их ни за что не хватит. Тогда они верят своему правлению КСК и начинают думать, как и чем ему помочь.

Давайте займемся элементарной арифметикой. Четырехподъездная пятиэтажка. Примерно 70 квартир, общая площадь - порядка 4 200 кв. м. Сбор средств на содержание жилья в хороших КСК не превышает 4-5 тенге с 1 кв. м. Если все аккуратно заплатили, то в месяц это около 21 000 тенге. Из этих денег часть надо заплатить дворнику - хотя бы 3 000 тенге (содержать придомовую территорию в надлежащем порядке КСК обязаны, за это местная власть в лице СЭС строго спрашивает и даже штрафует). За освещение в подъезде надо заплатить из этих же денег, зарплату председателю хотя бы 4 000 тенге надо заплатить из этих же денег (кто же даром будет нервы трепать!). Остается 13-14 тысяч или того меньше. За 12 месяцев года накопится 160-170 тысяч. А промывка и подготовка системы перед отопительным сезоном по цене монополиста стоит в два-три раза больше, а то и еще дороже. Вот и вся арифметика! На что же правление КСК должно ремонтировать дом, если протекает крыша, если надо заменить двери в подъездах, если лопнули стояки, если разошлись русты панельных домов, если надо менять в подвале трубы и разводки?.. Вариантов в однодомном КСК три. Первый - собирать с жильцов дополнительно немалые средства на каждый вид ремонта, на подготовку отопительной системы и пр. Второй - копить средства год-два-три и в этот период никаких работ не проводить, а потом сделать то, на что накоплений хватит. Третий - повышать размер ежемесячных сборов на содержание жилья с квадратного метра.

В укрупненном КСК общие сборы на содержание жилья из расчета тех же самых 4-5 тенге составляют сумму, кратную количеству домов, здесь возможно поэтапно, по графику очередности, утвержденному собранием, проводить довольно существенные ремонтные работы. Например, если в КСК 55 домов, то сконцентрированные средства позволили поэтапно за 5 лет отремонтировать уже все кровли, заделать в панельных домах все русты, поменять сотни стояков, отремонтировать подъезды. Крупный КСК на те же самые взносы жильцов ремонтные работы и стройматериалы может на тендерных условиях купить гораздо дешевле, чем отдельно взятый дом, потому что его покупка оптовая, предполагающая возможность хороших скидок и уступок со стороны продавца. Например, заменить дверь в подъезде на металлическую стоит порядка 10-14 тысяч тенге. А крупный КСК из 55 домов заключает договор и решает эту задачу из расчета 6 тысяч за дверь. Отремонтировать капитально мягкую кровлю дома стоит порядка 40 тысяч, но если заключается договор на ремонт 20 крыш, то стоимость может составить уже 25-20 тысяч тенге. Существенная разница? Еще бы! И это не фантазия депутата Квятковской, а анализ реальной практики, деятельности нормальных КСК.

Заставить Магомета идти к горе

Оппоненты утверждают: мол, в большом КСК жильцы отстранены от самоуправления. А в однодомном КСК они будут вынуждены участвовать в решении всех проблем. На это жизнь припасла два контрдовода. Первый. А хотят ли наши жильцы участвовать в самоуправлении своим домом? Научены ли они и приучены ли к этому? Все ли из них имеют возможность для этого? Ответ однозначный: не хотят, не приучены, не имеют возможности. Даже на собрание одного дома не приходит и 50 процентов жильцов.

Второй. Нельзя считать состоявшимся второе собрание КСК с любым количеством участников, если на первое собрание не явилось 50 процентов членов. Норма в действующем законе, допускающая эту практику, порочна. Она на этапе создания КСК закладывалась как временная, чтобы их удалось создать вообще, в принципе. Ситуацию, конечно же, давно надо изменить. Например, путем заочного участия жильцов в собрании. Я в проекте закона назвала этот механизм референдумом. Но за название драться не буду. Не в нем суть. Суть в том, чтобы каждый член КСК, у которого нет времени, возможности или желания участвовать в собрании КСК, мог заочно письменно проголосовать за то или иное решение, которое не должен в одиночку принимать председатель и даже правление КСК. Либо ситуацию эту можно изменить, признав обязательной нормой закона участие в собрании представителя члена КСК, когда член КСК сам не может в нем участвовать. Как это может выглядеть в правоприменительной практике? Каждый жилец юридически доверяет представителю своего дома или другому жильцу (пишет доверенность) представлять его интересы в КСК. Если доверие не оправдано, доверенность всегда можно отозвать, передоверить другому представителю. Есть еще и третий вариант, когда каждый член КСК заключает смешанный договор со своим правлением, которым: и поручает вести дела по своим интересам, и доверяет, и предусматривает ответственность правления и председателя (на основании которой может спросить потом даже в суде). Путем референдума (опусканием бюллетеней в урны), по принципу выбров депутатов, я предлагаю избирать и председателей КСК, что тоже давно внедрили в жизнь лучшие КСК.

Все эти варианты предусмотрены в моем предварительном проекте закона о КСК. И такие отношения между субъектами права допускаются, даже предусмотрены или не запрещены нормами Гражданского кодекса РК. Они проверены практикой лучших КСК и все технически достаточно легко выполнимы.

Чему ищем альтернативу

Есть ли альтернатива КСК? Чтобы ответить на этот вопрос, надо раз и навсегда определить: а что же такое КСК с правовой точки зрения? В нашей казахстанской практике КСК существует как некий гибрид правосубъектности. В первую очередь КСК - это объединение жильцов, которое является субъектом права общей неделимой собственности в коммунальном доме. (Прошу не путать это понятие с понятием кондоминиума. Кондоминиум по нашему жилищному закону - это объект собственности, объединяющий частную собственность (частные квартиры или другие помещения в доме) и общую неделимую собственность (крыши, чердаки, подъезды, подвалы, инженерные сети и пр.). Только собрание, объединение жильцов вправе выступать в договорных отношениях как собственник общей неделимой собственности. Отдельный собственник квартиры не может без согласия остальных собственников заключать договор по поводу общей неделимой собственности.

Вторая роль КСК - управленческая, он управляет общей неделимой собственностью: содержит жилье, ремонтирует, готовит к отопительному сезону и т. д.

Третья роль КСК - услугодателя: он сам организует и выполняет ряд работ по содержанию или мелкому текущему ремонту.

Четвертая роль КСК, и она едва ли не самая главная, - защита интересов своих членов. Не только по поводу содержания и ремонта жилья, но и по поводу защиты прав потребителей коммунальных услуг. Об этой роли мы скажем подробнее чуть позже. А пока разберемся с возможностью альтернативы.

Может ли быть альтернатива КСК в первой роли - как собственника общей неделимой собственности? Разумеется, нет, пока собственниками дома являются многие собственники отдельных квартир или помещений. Название можно изменить. Например, на "вече собственников" или "хурал". А суть останется прежняя. Потому что она, суть, связана с объектом права, с правом вещной собственности. Это право записано в Конституции РК, и никому не дано его отменять.

Альтернатива третьей роли КСК как услугодателя может быть, и она в жизни есть: далеко не все КСК содержат свои ремонтные бригады, КСК могут у другого юридического лица получать даже и услуги дворников, электриков, уборщиков подъездов, если им это дешевле. Тут проблема только в том, чтобы были хорошо развитый конкурентный рынок всех таких услуг и умение правленцев КСК, заключая договоры, просчитать свою экономическую выгоду.

Есть еще один очень серьезный порок в конструируемой сегодня акимами схеме. Ведь создавая жилищно-коммунальные службы, они фактически создают в одном лице и услугодателей коммунальных услуг по ремонту жилья, его благоустройству, и управленцев по его содержанию. Это очень плохо. Почему? Потому что монополизируется рынок всех коммунальных услуг, не относящихся к сфере естественной монополии. А монополизация запрещена статьей 48 Конституции РК.

Альтернатива второй роли КСК - роли управленцев - в принципе может существовать. Но до нее нам надо дорасти. Через развитие КСК. Ведь это должны быть фирмы исключительно менеджеров, которые только управляют общим неделимым имуществом КСК по договору с субъектом собственности. Что значит управляют? Это значит, что они, ведя мониторинг, постоянно определяют, что же нужно для сохранения и поддержания этой собственности (какие услуги, какой ремонт), а потом на конкурентном рынке ищут и заказывают эти услуги на самых выгодных условиях. Жилищно-коммунальные службы, создаваемые ныне акимами, в нормальной схеме могут быть лишь участниками конкурса на получение заказа, договора подряда как услугодатели. В таких специализированных управленческих фирмах, конечно же, могли бы сконцентрироваться высокопрофессиональные, грамотные кадры, которым иные нынешние правленцы из КСК и в подметки не годятся, специализированная фирма может иметь спецов высшего класса: экспертов строителей и ремонтников, инженеров-коммунальщиков, умельцев конкурсных поисков и отборов. Такая специализированная управленческая фирма лучше КСК могла бы и проконтролировать качество выполненных подрядчиками работ. Но...

Во-первых, таких управленческих фирм пока на горизонте не видно, и оснований ждать быстрого их появления маловато, поскольку бизнес весьма специфичный, ему приходится прогнозировать тернистый путь завоевания доверия клиентов. Во-вторых, такие фирмы вряд ли обойдутся рядовому населению дешевле, чем содержание управленцев КСК: высоких профессионалов не может устроить зарплата кээсковцев. В третьих, хороший КСК, как объединение собственников квартир, выполняет еще и функцию защиты прав этих собственников как потребителей коммунальных услуг. Эту функцию специализированная управленческая фирма (тем более трудно представить, что с монополистами воюет "проакимовская" фирма!) на себя не захочет и не сможет водрузить. Ибо предмет договора и субъекты договора здесь уже иные, иной и интерес субъектов права.

Между тем четвертая роль КСК - роль защиты прав потребителей коммунальных услуг - чрезвычайно важна. Ее в условиях монопольного тарифного гнета на население смело можно выдвигать на первое место. Дело в том, что потребители коммунальных монопольных услуг, получая услуги по общим коммуникационным домовым сетям, не имеют реальной возможности защищать свои права поодиночке. Кто же лучше может и должен исполнить роль защитника прав и интересов потребителей коммунальных услуг, если не КСК - объединение собственников квартир?

Учет и контроль коммунальных услуг - могучий резерв средств на ремонт

Может быть, потребителей коммунальных услуг от монополистов защищать не надо? Тогда кое-какие цифры. У всякого товара и услуги есть свои стандарты и технические нормы. Например, если тепло подается таким образом, что температура в квартирах ниже 18 градусов, услуга считается вообще неподанной. Расход гигакалорий на обогрев жилого дома, или норма потребления, рассчитывается с учетом целого ряда параметров - диаметра труб внутренних сетей, внешней температуры и т. п. Сумма оплаты в квитанции потребителям выставляется с учетом всего этого, но исходя из неких усредненных показателей. Если КСК ежедневно контролирует поставку услуги, актирует отклонение от норм тарифного расчета, требует от монополиста перерасчета и возврата средств, из потребительских платежей экономятся очень большие суммы.

Но беда в том, что не все жильцы разрешают правлению КСК потратить на ремонт сэкономленные коммунальные платежи.

Напрасно автор кивает в сторону бюджетных средств и напоминает о долге Правительства перед народом по поводу капитального ремонта всего жилья республики. Напрасно - в смысле безнадежно. Да, я помню то фантастическое постановление Правительства об обязательном ремонте всего жилья. Фантазий было много. А денег не было. И сейчас их негусто. Бюджет страны только-только оклемался после тяжкого кризиса. Еще не решены вопросы пенсионного обеспечения, еще на скудные крохи пособий живут инвалиды. Еще мизерное финансирование здравоохранения, науки, еще плохо в смысле финансирования содержатся армия, учителя, образование в целом... Нужны собственные инвестиции в развитие инфраструктуры производства, особенно сырьевых отраслей, иначе нам пожизненно уготована судьба "банановой республики". Ну, какое же правительство, какой президент или парламент согласятся в таких условиях выделять бюджетные средства на капитальный ремонт жилых домов, являющихся собственностью владельцев квартир?! Наивно об этом думать и даже непатриотично. Да, в рекомендациях парламентских слушаний Правительству депутаты написали, что необходимо финансирование специальной жилищной программы по сносу или ремонту ветхого и аварийного жилья. Именно поэтому в предлагаемом мной законопроекте и заложена норма, позволяющая правлению КСК и без согласия членов КСК на основе данной нормы закона 30 процентов сэкономленных коммунальных платежей жильцов в результате учетно-контрольной деятельности за поставкой монопольных услуг использовать для проведения капитального ремонта домов, 10 процентов - на покупку и установку общедомовых приборов учета. А остальные расходовать по решению самих жильцов либо возвращать их путем перерасчета текущих коммунальных платежей. Исходили мы при этом из следующих вполне нравственных соображений:

во-первых, острая нужда в капитальном ремонте домов (и установке приборов учета) - нужда самих жильцов, и они должны в ее разрешении участвовать;

во-вторых, без учетно-контрольной деятельности КСК жильцы этих средств все равно не видят: заплатил монополисту, сколько он потребовал, и забудь.

в третьих, такое решение вопроса избавит жильцов от необходимости собирать дополнительные средства на ремонт жилья;

в четвертых, такая законодательная норма стимулирует учетно-контрольную деятельность КСК и усилит защиту прав и интересов потребителей коммунальных услуг.

Какое из этих соображений не в пользу жильцов, а в пользу управленцев КСК? Все - в пользу жильцов!

Уравнять в правах монополиста и потребителя

Я вынуждена сказать еще и о пятой важной роли КСК. Кроме как КСК некому больше сегодня от имени потребителей выступать стороной договорных отношений с монополистом. Всякие публичные (опубликованные монополистом) договоры - одна формальная видимость договора. Потребитель - физическое лицо в отношениях с монополистом на уровне скотины. (Это я не ругаюсь вульгарно, а лишь использую образ цивилистов и правоведов, который они использовали еще в начале прошлого столетия.) Он лишен права участвовать не только в разработке, но и в обсуждении тарифной политики. В этих отношениях фактически участвуют лишь два субъекта права: сам монополист, предлагающий тарифы, и государственный орган, утверждающий их. Кому слышен голос пенсионерки о том, что после уплаты тарифов не остается денег на лекарства и хлеб? Кто желает услышать этот голос и готов его услышать? Что весит этот голос на весах безглазой Фемиды? Вот прекрасная иллюстрация. Сейчас в Мажилисе обсуждаются правительственные поправки и дополнения в Закон "О естественных монополиях". Я предложила в него свое дополнение: о том, что потребители (физические и юридические) в лице своих общественных объединений имеют право организовывать и проводить публичные слушания по тарифной политике. Но представители Правительства в рабочей группе яростно возражают, они убеждены, что проведение публичных слушаний - исключительное право уполномоченного государственного органа. То есть у потребителей нет даже права голоса. Разве неверен образ потребителя как бессловесной скотины?!

Нам нужен сильный общественный институт потребителей коммунальных услуг, голос которых будут слышать и Правительство и монополисты. Этот общественный институт должен выступать как одна из двух главных сторон договорных отношений на самом высоком уровне. Этот институт должен от имени потребителей - юридических и физических лиц - активно участвовать в формировании прогрессивной тарифной политики, работающей на развитие экономики страны. Этот общественный институт - сильные КСК, их ассоциации и объединения предпринимателей.

Вот такие у меня очень простые мысли и идеи по поводу совершенствования жилищной реформы. Не нравятся идеи - высказывайте другие. Ведь не каждый день депутаты предлагают своим избирателям вместе сделать хороший законопроект по поводу нашей конкретной реальной жизни.

Татьяна Квятковская,




депутат Мажилиса Парламента РК