Землю в аренду или в собственность?



Землю в аренду или в собственность?





В Послании Президента народу Казахстана в качестве первоочередных мер по продвижению страны к цивилизованному аграрному рынку названа дальнейшая реформа земельных отношений, предусматривающая переход к частной собственности на землю. По этой кардинальной проблеме как в политических, так и в научных кругах звучат самые противоречивые мнения. Одни предлагают повсеместно ввести частную собственность на земли сельхозназначения, другие - сохранить действующее законодательство по долгосрочной аренде.



Решение этого вопроса без достаточно четкой научной экспертизы, как начальных этапов земельной реформы и оценки их последствий, так и введения нового механизма земельных отношений, основанных на частной собственности, обладает чрезвычайно высокой степенью риска. В теоретическом аспекте земля, вовлеченная в рыночный оборот как вид недвижимого имущества, остается, с одной стороны, объектом природной среды, с другой - объектом хозяйственной деятельности и обустройства территории. Для любого собственника характерно наличие различного рода законодательных ограничений, устанавливаемых государством. Во всех странах с развитой рыночной экономикой давно уже нет абсолютной частной собственности на землю. Существуют различные механизмы по ограничению прав собственности в интересах всего общества. Сроки аренды земли также законодательно регулируются.



И земельный налог, и арендная плата - категории рыночные, поэтому методология их определения невозможна без увязки со стоимостью земли, которая колеблется в зависимости от спроса и предложения. Это обусловлено экономическими циклами производства, влияющими на стоимость, которая, в свою очередь, зависит от величины ссудного процента, размера инфляции, нормативной цены участков и других факторов. При этом в условиях частной собственности на землю в странах с рыночной экономикой созданы действенные механизмы по поддержке села, чего необходимо добиться и в нашей республике.



В действующем земельном законодательстве право собственности и право землепользования допускает продажу права землепользования, аренду и субаренду, наследование, дарение, ипотеку.



Однако сегодня в стране отсутствуют реальные условия для коммерциализации земель сельскохозяйственного назначения. Для этого нет определенных экономических условий, к которым прежде всего относится значительный удельный вес рентабельно действующих сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств. Ситуация складывается прямо противоположная: 80 процентов всех сельхозформирований нерентабельны. При таком положении земля может в действительности приобретаться с целью спекуляции или чрезмерной концентрации в руках имущих лиц, в том числе не связанных непосредственно с аграрным производством, не имеющих навыков деятельности в сельском хозяйстве. Кроме того, земля может быть приобретена и иностранными гражданами. Реализация такой перспективы способна попросту дискредитировать саму идею земельного рынка.



Другая опасность может возникнуть в том случае, когда собственник, изымая земельную ренту в частное пользование, приводит к сокращению доли капитала и заработной платы в национальном продукте. При государственной собственности она остается в руках общества и используется на его нужды.



Важнейшим условием формирования земельного рынка становится залог земли. Без этих гарантий сельхозтоваропроизводителю невозможно получить кредит в коммерческих банках, тем более что у крестьян другого залогового имущества нет. Но, как известно, механизм залога земли в республике существует, законодательно разрешено проведение залоговых операций с долгосрочным правом землепользования, однако в практической области закон бездействует.



Для того, чтобы заработал механизм ипотечного кредитования, надо, чтобы земля была ликвидной, имела реальную стоимость. Только создав отлаженный залоговый механизм, можно переходить на рыночный оборот земли. В ряде обследуемых нашим институтом районов и областей в крестьянских (фермерских) хозяйствах в результате оттока сельской молодежи в города создается напряженная социальная ситуация. Реальными работниками на селе стали пенсионеры и лица предпенсионного возраста, идет сокращение резервной сельской армии труда. Отсюда возникает вопрос: для каких категорий работников нужна частная собственность, кому будет передаваться по наследству земельная доля? Вполне корректен и правомерен другой: где крестьянину взять деньги для покупки своего земельного надела?



Поэтому в исследованиях ученых КазНИИЭО АПК, в их практических рекомендациях акцент сделан на поэтапный переход к рыночному обороту земли.



Выход из сложившейся ситуации видится в принятии Земельного кодекса, который позволит выстроить стройную систему земельных отношений и механизмов по рыночному обороту земель сельхозназначения и законодательно закрепит права выхода владельцев земельных долей из состава СХПК, ТОО с целью организации крестьянских (фермерских) хозяйств, независимо от сроков уступки права на свои доли. Дать возможность каждому пожизненно распоряжаться правом передачи ее наследникам, а если таковых не окажется, разрешать право отчуждения другому лицу.



На первом этапе необходимо осуществить передачу земли в частную собственность безвозмездно в размере наделенного пая хозяйств, организовавшихся непосредственно на семейно-трудовой основе с обязательным ее использованием строго по целевому назначению. На втором этапе - постепенно осуществить добровольную передачу земель в частную собственность работникам корпоративных форм хозяйствования, имеющих право на земельную долю. Сроки этапов введения института частной собственности на земли сельхозназначения будут зависеть от баланса положительных и отрицательных сторон, которые должны быть еще раз тщательно проанализированы.



Какие бы прогнозы сегодня ни строились, очевидно одно: риск ведения аграрного производства как при частной, так и при государственной собственности существует в одинаковой степени. И в этой ситуации, как мы считаем, необходимо опираться на точку зрения непосредственных участников производства - тружеников села. Именно их авторитетное мнение должно сыграть решающую роль.





Женис Коргасбаев,



доктор экономических наук, директор



Казахского НИИ экономики и организации АПК





Алла Сабирова,



кандидат экономических наук










(c) 2020 - All-Docs.ru :: Законодательство, нормативные акты, образцы документов