Loading


Текст может быть не полным

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества». Утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124    


Утвержден

постановлением Правительства

Республики Казахстан

от 12 февраля 2013 года № 124

 

 

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества»

1. Общие положения

 

1. Настоящий стандарт оценки стоимости недвижимого имущества (далее - стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международными стандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценки недвижимого имущества и обязателен для применения на территории Республики Казахстан.

2. Действие настоящего стандарта распространяется на оценку следующих типов недвижимости:

1) участки земли, занятые улучшениями или незанятые земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения;

2) здания и сооружения, включая внутренние инженерные сети и системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование оцениваемых зданий и сооружений;

3) объекты незавершенного строительства;

4) передаточные устройства;

5) многолетние насаждения.

3. Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

4. Видом оценки является обязательная и инициативная оценка.

5. Методы, установленные в стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

6. В настоящем стандарте используются следующие понятия:

1) недвижимость - физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;

2) земельное улучшение - результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и иные виды работ, связанные с улучшениями);

3) строения - земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и иные виды;

4) сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и иные виды);

5) передаточные устройства - земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и иные виды);

6) объекты незавершенного строительства - строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;

7) многолетние насаждения - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла. Примерами являются - виноградники или фруктовые сады. Эти типы объектов имущества могут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют собой амортизируемый актив;

8) альтернативное использование - возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

9) сопоставимые данные - данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие;

10) тренд - индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;

11) элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;

12) физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

13) функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

14) внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

15) остаточный срок экономической жизни объектов оценки - срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

16) срок экономической жизни земельных улучшений - период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

17) фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;

18) эффективный (действительный) возраст - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону;

19) чистый операционный доход - доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами;

20) рентный доход (земельная рента) - доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя.

 

 

2. Методы оценки

 

7. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

8. Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с



Discovery